Η ΠΑΝΔΗΜΙΑ ΧΤΥΠΑ ΚΑΙ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ

EUROKINISSI/ΔΗΜΗΤΡΟΠΟΥΛΟΣ ΣΩΤΗΡΗΣ

Ούτε την αγορά ακινήτων άφησε αλώβητη το «χτύπημα» της πανδημίας. Είναι αξιοσημείωτο ότι στο τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι αγοραπωλησίες κατοικιών μειώθηκαν κατά περίπου 30% σε όλη τη χώρα, γεγονός που δεν εκπλήσσει αν αναλογιστεί κανείς ότι πέρυσι κυριάρχησε το αίσθημα αβεβαιότητας σε παγκόσμιο επίπεδο που έφερε αναπόφευκτα και το «πάγωμα» σημαντικού ποσοστού επενδυτικών σχεδίων εν αναμονή της ομαλοποίησης της κατάστασης τόσο στην ελληνική όσο και στην παγκόσμια οικονομία.

Βέβαια τα μηνύματα από τους παράγοντες της αγοράς είναι αισιόδοξα και ενθαρρυντικά αφού όλοι εκτιμούν ότι μετά το τέλος της πανδημίας και την επιστροφή στην κανονικότητα, τόσο ο αριθμός των αγοραπωλησιών θα αυξηθεί όσο βέβαια και οι τιμές των ακινήτων. Το ερώτημα, όμως, που ταλανίζει την αγορά είναι τι γίνεται μέχρι τότε. Άλλωστε και τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών έχουν δεσμευτεί έναντι των εταίρων για αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, αλλά και έναντι των φορολογουμένων για νέες ελαφρύνσεις στους φόρους ακινήτων και ειδικά στον ΕΝΦΙΑ.

Επισημαίνεται άλλωστε ότι, και στην 9η έκθεση ενισχυμένης εποπτείας, η χώρα έχει δεσμευτεί να ευθυγραμμίσει τις αντικειμενικές με τις εμπορικές τιμές και να προχωρήσει στις αναπροσαρμογές στον ΕΝΦΙΑ εντός του 2021.

Ειδικά όσον αφορά τον ΕΝΦΙΑ, η κυβέρνηση είχε δεσμευτεί για μεσοσταθμική μείωσή του κατά 8% φέτος, γεγονός που σημαίνει ότι σε κάποιες περιπτώσεις οι μειώσεις θα φθάσουν στο 20%, σε άλλες θα κυμανθούν από 10% έως 12% και σε άλλες από 5% έως 8%, ανάλογα με τις επικείμενες αναπροσαρμογές που θα γίνουν στις αντικειμενικές αξίες.

Όμως, η «άσκηση» αυτή με δεδομένο τις συνθήκες και κυρίως το άγνωστο της επόμενης ημέρας στην παρούσα φάση δεν μπορεί να λυθεί όπως αρχικώς τουλάχιστον είχε σχεδιαστεί.

Για τον λόγο εξάλλου αυτό και όπως όλα δείχνουν, για φέτος το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται σε μια λύση «ανάγκης», δηλαδή να προχωρήσει μεν στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών, όμως αυτές να μη ληφθούν υπόψη κατά τον υπολογισμό του φετινού ΕΝΦΙΑ, αλλά καλώς εχόντων των πραγμάτων και πανδημίας επιτρέπουσας από το επόμενο έτος, ώστε να μην επιβαρυνθούν υπέρμετρα και οι ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι όπως όλοι οι φορολογούμενοι αντιμετωπίζουν σοβαρά οικονομικά προβλήματα λόγω του covid-19.

Έτσι, η μόνη άσκηση που προχωρά στο υπουργείο Οικονομικών είναι, προς το παρόν τουλάχιστον, η επέκταση του αντικειμενικού συστήματος σε περίπου 2.900 περιοχές που σήμερα υποφορολογούνται. Από την ένταξη αυτών των περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα θα προκύψει δημοσιονομικός χώρος, περίπου 300–400 εκατ. ευρώ, ο οποίος θα διατεθεί για τη χρηματοδότηση της νέας μείωσης του ΕΝΦΙΑ το επόμενο έτος, οπότε και τότε θα υλοποιηθεί και η προεκλογική δέσμευση της κυβέρνησης για συνολική μείωση του φόρου κατά 30%, αφού έχει προηγηθεί η μείωση κατά 22% το 2019.

Ταυτόχρονα, με ταχύτατους ρυθμούς προχωρά και ο προσδιορισμός των νέων τιμών ζώνης που θα ισχύσουν σε κάθε δήμο και οικισμό σε όλη τη χώρα, με βάση τα πορίσματα που έχουν ήδη παραδοθεί στο υπουργείο από τους ιδιώτες εκτιμητές και η σύγκριση των στοιχείων αυτών με εκείνα που διαθέτει από το Μητρώο αξιών μεταβιβάσεων ακινήτων, τα μισθωτήρια συμβόλαια αλλά και τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος.

Μόλις ολοκληρωθεί το «πακέτο» των αλλαγών στις τιμές των ακινήτων, τότε μόνο θα εξεταστούν και οι ανατροπές στη φορολογία κεφαλαίου οι οποίες θα αφορούν όλους ανεξαιρέτως τους φόρους.

Σε κάθε περίπτωση βέβαια, όποτε και αν καθοριστούν οι νέες τιμές ζώνης που θα φέρουν τα πάνω κάτω στις αντικειμενικές αξίες, αφού θα τις εκτοξεύσουν στα επίπεδα των εμπορικών, ο φετινός ΕΝΦΙΑ θα είναι στα επίπεδα που πλήρωσαν πέρυσι οι ιδιοκτήτες.

Μια ακόμη σημαντική αλλαγή που αναμένεται αφορά στον συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ, αφού ήδη εξετάζεται η κατάργησή του. Θα πρέπει να αναφερθεί ότι περίπου 450.000 φορολογούμενοι καλούνται κάθε χρόνο να πληρώσουν διπλό φόρο ακινήτων, αφού επωμίζονται κανονικά τον ΕΝΦΙΑ με τους συντελεστές που ισχύουν για όλους τους φορολογούμενους και επιπρόσθετα καλούνται να πληρώσουν καπέλο με κλιμακωτούς συντελεστές από 0,15% έως και 1,15%.

Για περίπου 50.000 νομικά πρόσωπα ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται με συντελεστή 5,5%, ενώ για ακίνητα τα οποία ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή την άσκηση κάθε είδους επιχειρηματικής δραστηριότητας, ανεξαρτήτως αντικειμένου εργασιών, υπολογίζεται στο 1%.

Το έδαφος για τις παρεμβάσεις της κυβέρνησης που θα αφορούν αλλαγές στην κλίμακα και στους συντελεστές του συγκεκριμένου φόρου έχει «στρώσει» και η έκθεση της Επιτροπής Πισσαρίδη, αφού το πόρισμά της προτείνει την κατάργηση του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, ο οποίος επιβάλλεται στους έχοντες ακίνητα αξίας άνω των 250.000 ευρώ.

Από την άλλη πλευρά, αφορολόγητες αναμένεται να παραμείνουν και μετά την ενεργοποίηση των νέων αντικειμενικών αξιών οι περισσότερες μεταβιβάσεις και γονικές παροχές ακινήτων πρώτης κατοικίας, λόγω της διατήρησης των αφορολόγητων ορίων που εφαρμόζονται σήμερα.

Ωστόσο, λόγω αύξησης των αντικειμενικών αξιών, ειδικά στις περιοχές που θα αποκτήσουν για πρώτη φορά τιμές ζώνης οι αγοραπωλησίες ακινήτων, θα κοστίζουν ακριβότερα.

«ΤΣΟΥΝΑΜΙ» ΣΕ ΦΟΡΟΥΣ ΚΑΙ ΤΕΛΗ

Το σίγουρο πάντως είναι ότι η υιοθέτηση των νέων αντικειμενικών αξιών θα φέρει αλλαγές και στον προσδιορισμό 20 φόρων και τελών που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία και συγκεκριμένα:

1. Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας.

2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.

3. Αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) διαβίωσης. Οι ανατροπές στις τιμές ζώνης των ακινήτων θα συμπαρασύρουν και το τεκμήριο διαβίωσης για τις κατοικίες στο οποίο εγκλωβίζονται κάθε χρόνο χιλιάδες φορολογούμενοι.

Οι μεγαλύτερες επιβαρύνσεις θα προκύψουν για τους φορολογούμενους με ιδιόκτητη, μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη κατοικία σε περιοχές όπου οι αντικειμενικές αξίες θα βρεθούν πάνω από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς το τεκμήριο αυτομάτως θα αυξηθεί κατά 40%.

4. ΕΝΦΙΑ.

5. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας - αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰-1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5‰.

6. Δημοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας (κτίσματα και οικόπεδα): 0,25‰-0,35‰.

7. Φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών: 15%.

8. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%.

9. Φόρος μεταβίβασης/χρησικτησίας ακινήτων: 3%.

10. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ, β) φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας: 7% επί του ΦΜΑ.

11. Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.

12. Φόρος διανομής ακινήτων: 0,75%.

13. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ.

14. Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων.

15. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων.

16. Φόρος δωρεάς ακινήτων.

17. Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών.

18. Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο.

19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.

20. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων.

Αξίζει να σημειωθεί ότι από την επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, οι μεγαλύτερες αυξήσεις αναμένονται για τους ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε περιοχές-φιλέτα, δηλαδή σε νησιά και τουριστικές περιοχές που θα ενταχθούν για πρώτη φορά στο αντικειμενικό σύστημα. Κυρίως, πρόκειται για φορολογουμένους που διαθέτουν ακίνητα μεγάλης αξίας που βρίσκονται σήμερα στη Μύκονο, τη Σαντορίνη, την Κέρκυρα, αλλά και σε ακριβές περιοχές, ακόμα και στην Αττική, και οι οποίοι είναι σχεδόν αφορολόγητοι ή πληρώνουν χαμηλό ΕΝΦΙΑ.