ΤΟ «ΕΛΑΤΗΡΙΟ» ΤΗΣ ΚΤΗΜΑΤΑΓΟΡΑΣ

Η κτηματαγορά αναμφισβήτητα έδειξε ιδιαίτερη ανθεκτικότητα στη διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών, ενώ ήδη ο κλάδος ετοιμάζεται πυρετωδώς για τη μεταπανδημική περίοδο.

Ειδικοί αναλυτές επισημαίνουν μάλιστα ότι η αγορά ακινήτων θα πιάσει και πάλι το νήμα από εκεί που το άφησε τον Μάρτιο του 2020 και θα συνεχίσει ακάθεκτη την ανοδική της πορεία.

Η λογική άλλωστε της χρυσής επένδυσης στα ακίνητα που πήγαινε σε πολλές χώρες, όπως και στην Ελλάδα από πάππο προς πάππο, είναι γενικά σωστή, δεν έχει αλλάξει εδώ και δεκαετίες και πολύ δύσκολα όπως όλα δείχνουν θα χαθεί στον χρόνο ή στο πέρασμα μιας πανδημίας.

Είναι αξιοσημείωτο ότι το σύνολο της αξίας όλης της ακίνητης περιουσίας πάνω στη Γη, από κατοικίες, αποθήκες και εμπορικά καταστήματα μέχρι και αγροτική γη, υπολογίζεται περίπου σε 220 τρισεκατομμύρια δολάρια. Αν κάποιος σκεφτεί μόνο ότι η αξία όλου του χρυσού που υπάρχει διαθέσιμος στον πλανήτη δεν ξεπερνά τα 6 τρισεκατομμύρια δολάρια, μπορεί εύκολα να συνειδητοποιήσει τι εστί γη.

Γι’ αυτό δεν πρέπει να εκπλήσσει ότι τα πρώτα σημάδια στην αγορά ακινήτων που έχουν αρχίσει ήδη να φαίνονται, φανερώνουν ότι το ενδιαφέρον διατηρείται υψηλό αν και, προς το παρόν τουλάχιστον, παραμένει στραμμένο σε ειδικού τύπου ακίνητα και σε συγκεκριμένες περιοχές, ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα.

Θα πρέπει βέβαια να σημειώσουμε ότι αυτήν τη φορά πρωτεύοντα ρόλο στην «απογείωση» της αγοράς των ακινήτων δεν θα διαδραματίσουν μόνο οι ξένοι, που ακόμη όπως είναι φυσικό τηρούν στάση αναμονής αφού κατ’ ουσία ούτε να ταξιδέψουν δεν έχουν τη δυνατότητα, αλλά και οι Έλληνες.

Η τηλεργασία που μπήκε στη ζωή εκατοντάδων χιλιάδων εργαζομένων, η άνοδος των καταθέσεων, τα νέα στεγαστικά δάνεια, αλλά και οι αλλαγές στη φορολογία αυτές που ελήφθησαν ήδη και αυτές που σχεδιάζονται, έχουν δημιουργήσει ένα θετικό κλίμα στην κτηματαγορά.

Το συγκεκριμένο «πακέτο», σε συνδυασμό με το ότι οι ξένοι επενδυτές είναι δεδομένο ότι θα επανακάμψουν με την άρση των περιοριστικών μέτρων, αναμένεται ότι θα οδηγήσει και στην εκτίναξη των τιμών, με βάση άλλωστε και «νόμο της προσφοράς και της ζήτησης». Είναι αξιοσημείωτο εξάλλου ότι σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το τέταρτο τρίμηνο του 2020 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά μέσο όρο κατά 2,6% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019, ενώ για το σύνολο του 2020 η μέση ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων ανήλθε σε 4,2% έναντι αύξησης 7,2% το 2019.

Η αισιοδοξία που υπάρχει πάντως για την αγορά κατοικίας πηγάζει και από την προοπτική ανάκαμψης των στεγαστικών δανείων, αφού ήδη οι ελληνικές τράπεζες έχοντας επαρκώς ανακεφαλαιοποιηθεί σχεδιάζουν τα επόμενα βήματά τους για να χρηματοδοτούν πιο συστηματικά την απόκτηση κατοικίας.

Σε κάθε περίπτωση πάντως τα δάνεια δεν πρόκειται να χρηματοδοτούν στο εξής το 100% της αξίας του ακινήτου, όπως γινόταν στο παρελθόν, όμως όπως υποστηρίζουν κορυφαίοι παράγοντες της αγοράς θα μπορούν να καλύψουν έως και το 80% αυτού, αφού όμως πρώτα έχουν ελέγξει εξονυχιστικά και τις δυνατότητες του δανειολήπτη.

Εκτός όμως από τα δάνεια, στην αναθέρμανση της κτηματαγοράς αναμένεται να παίξει επίσης σημαντικό ρόλο και η αύξηση των καταθέσεων στις τράπεζες που παρατηρείται στο διάστημα της πανδημίας. Από τον Φεβρουάριο του 2020 έως τον αντίστοιχο μήνα εφέτος οι καταθέσεις στις τράπεζες των νοικοκυριών και των επιχειρήσεων αυξήθηκαν κατά 20 δισ. ευρώ, κατά 11 δισ. ευρώ των νοικοκυριών, μέρος εκ των οποίων εκτιμάται ότι θα διοχετευθεί στην οικονομία για αγορά σπιτιών την επόμενη μέρα της πανδημίας.

Η αγορά ακινήτων δεν είναι φυσικά μόνο πωλήσεις, είναι και τα ενοίκια τα οποία και αυτά επηρεάστηκαν από την πανδημία τον τελευταίο χρόνο, όμως χωρίς να έχουν χάσει τη δυναμική τους.

Μάλιστα και τα μέτρα που έχουν ανακοινωθεί και εφαρμόζονται όσον αφορά τη στήριξη ενοικιαστών αλλά και ιδιοκτητών ακινήτων δεν φαίνεται να έχουν επηρεάσει έως αυτήν τη στιγμή τα ύψη των ενοικίων, αφού στον ένα χρόνο της πανδημίας έχουν καταγράψει μείωση μόνο κατά 0,8%.

Το σίγουρο βέβαια είναι ότι μόλις περάσει η φάση της πανδημίας και καταγραφούν οι πραγματικές ζημιές σε μικρομεσαίες επιχειρήσεις αλλά και εργαζομένους που μισθώνουν ακίνητα και τελειώσει και η ενίσχυση από πλευράς κράτους, τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές, τότε θα φανεί πού θα κινηθεί η αγορά.

Υπάρχει μάλιστα ο κίνδυνος εάν δεν μειωθούν τα ενοίκια στις επαγγελματικές στέγες, κάποιες επιχειρήσεις, λόγω της ζημιάς που έχουν υποστεί όλους αυτούς τους μήνες, να μην μπορέσουν να συνεχίσουν να πληρώνουν το συμφωνημένο μίσθωμα, γεγονός το οποίο στην περίπτωση που συμβεί, τότε είναι δεδομένο ότι θα συμπαρασύρει τη γενικότερη πορεία της κτηματαγοράς και θα οδηγήσει σε άλλες αλυσιδωτές αντιδράσεις τον κλάδο.

Προς το παρόν πάντως οι ιδιοκτήτες «απολαμβάνουν» ακόμη τις ευνοϊκές ρυθμίσεις, οι οποίες ήδη «τρέχουν» και προβλέπουν τα εξής:

1) Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) του 2021 θα υπολογιστεί με βάση τις ισχύουσες σήμερα αντικειμενικές αξίες ακινήτων κι όχι με τις νέες που θα προκύψουν από τις επικείμενες αναπροσαρμογές.

2) Ο φετινός ΕΝΦΙΑ θα μπορεί να εξοφληθεί σε έξι (6) ισόποσες μηνιαίες δόσεις, από τον Σεπτέμβριο του 2021 έως τον Φεβρουάριο του 2022.

3) Αποζημιώσεις συνολικού ύψους 15 εκατομμυρίων ευρώ που αφορούν σε εκκρεμείς δηλώσεις COVID 100.000 περίπου ιδιοκτητών για αναγκαστικές μειώσεις κατά 40% στα ενοίκια των μηνών Νοεμβρίου, Δεκεμβρίου 2020 και Ιανουαρίου 2021 εξοφλήθηκαν ήδη στους δικαιούχους.

4) Παράλληλα, καταβλήθηκαν και οι διπλές αποζημιώσεις για τα μη εισπραχθέντα ποσά ενοικίων των μηνών Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2021 σε περισσότερους από 200.000 ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι αποζημιώσεις αυτές ανέρχονται στο 80% των μη εισπραχθέντων ενοικίων.

5) Ισχύει και η έκπτωση από τον φετινό φόρο εισοδήματος του 40% των δαπανών των ιδιοκτητών για εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης των ακινήτων τους.

Ανεξάρτητα πάντως από το ποιά θα είναι η πορεία της αγοράς ακινήτων, αυτό που θα πρέπει όλοι να έχουν στο μυαλό τους και ειδικά όσοι σκέφτονται να κάνουν μια επένδυση είναι πως «δεν υπάρχει επένδυση χωρίς ρίσκο».